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陳之平:10年之后物業(yè)比房價還“熱”
發(fā)布時間:2016-01-21 丨 閱讀次數(shù):3641

 

陳之平“中國物業(yè)管理第一人”、之平管理執(zhí)行董事


主持人:高利鋒燕趙都市報商貿(mào)地產(chǎn)部記者

場地提供:石家莊遠見項目4S營銷中心

“三年大變樣”以來,石家莊乃至整個河北,城市建設(shè)的速度在加快,高品質(zhì)社區(qū)不斷拔地而起。

隨之而來的問題是:小區(qū)建設(shè)完成,入住之后的物業(yè)服務(wù)情況會如何?高檔社區(qū)的物業(yè)管理又該怎么做?

被業(yè)內(nèi)評為“中國物業(yè)管理第一人”的陳之平先生應(yīng)石家莊遠見項目之邀,來石家莊做了一場關(guān)于《物業(yè)管理與城市居住未來》高端論壇,并就二三線城市的物業(yè)管理問題做出了專業(yè)性的分析和指導(dǎo)。


10年后物業(yè)的話題比房價還多

論壇一開始,嘉賓們就針對物業(yè)管理的話題,展開了熱烈的討論。“因為現(xiàn)在都是新建筑,矛盾還不突出,我相信到了5年、10年后,討論物業(yè)管理的話題一定會比現(xiàn)在討論房價的還要多?!标愔秸f,到明年,中國物業(yè)管理整整30年了,但物業(yè)管理還是個新行業(yè),它主要還是伴著房地產(chǎn)的發(fā)展而發(fā)展。

在1981年時候,因為深圳第一個商品住宅房的小區(qū)開發(fā),它主要的銷售對象是香港人,香港人過來買房有個訴求:你們能不能提供一個像香港一樣的物業(yè)管理。由于消費者這樣的訴求,就改變了中國過去幾十年傳統(tǒng)的房管所的模式。

在陳之平看來,30年來物業(yè)發(fā)展主要體現(xiàn)出以下特點:物業(yè)管理到目前為止主要還是由房地產(chǎn)衍生出來的一個售后服務(wù)的產(chǎn)品。所以從市場份額來看,基本上現(xiàn)在的物業(yè)公司有70%是房地產(chǎn)開發(fā)公司下屬;正因如此,物業(yè)管理的價值,在某種程度上被開發(fā)商掩蓋了:你不需要去管別的小區(qū),你就管好我自己的小區(qū)就行了,物業(yè)費不夠沒事,開發(fā)商補貼都行。作為老百姓來說,原來只要一塊八的物業(yè)管理費,你管的這么好,看來你還有錢賺,這就完全曲解了物業(yè)管理的真正價值?!八哉f,今天的物業(yè)管理走進了一個困境?!标愔秸f,他注意到很多年來,很多小區(qū)的物業(yè)管理費基本沒變,甚至10年不漲。

造成這種困境的原因是什么?“人們的觀念還停留在過去。對公共產(chǎn)權(quán)的意識淡薄?!标愔秸f,老百姓完全曲解了物業(yè)公司真正的價值?!拔飪r在上漲,但是物業(yè)費并不漲。”他說,現(xiàn)在的物業(yè)人工成本就占到70%,這就造成很多物業(yè)公司并不盈利,只是在艱難維持。

朱潤生副處長掌握的數(shù)據(jù)也證明了陳之平的判斷?!笆仪f現(xiàn)在總共有400多家物業(yè)公司,其中有20%的能盈利就不錯了?!彼f,要僅僅靠目前的這種物業(yè)費,來支撐這個行業(yè)發(fā)展下去,非常難。


物業(yè)管理本質(zhì)是管理而非服務(wù)

2007年10月1日期,國務(wù)院根據(jù)物權(quán)法修改物業(yè)管理規(guī)定,將“物業(yè)管理企業(yè)”修改為“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”。業(yè)內(nèi)人士認為,從“管理”到“服務(wù)”,一詞之差,明確了物業(yè)公司的職責(zé),必將深刻影響這個行業(yè)的發(fā)展。

但陳之平卻明確給出了不同的觀點:“物業(yè)管理的本質(zhì)是管理而非服務(wù)”。

“物業(yè)公司的產(chǎn)品的屬性就是管理,而開發(fā)商所謂的物業(yè)管理是服務(wù),只是為了賣出更多房子?!标愔秸f,目前,很多物業(yè)公司在做著售后服務(wù)的工作,這是一個很奇怪的現(xiàn)象。管理和服務(wù)的問題過去對我們是誤導(dǎo)。

在陳之平看來,其實物業(yè)管理的內(nèi)涵就是管理。“通過管理者的專業(yè)管理,延長建筑物的使用壽命,延長設(shè)施設(shè)備的使用壽命,這就是增值的物業(yè)管理?!彼f,不斷地改造設(shè)施設(shè)備來不斷地滿足現(xiàn)在社會的消費者需求,使他的物業(yè)增值保值,我們稱之為房地產(chǎn)的二次開發(fā)。在越來越低的利潤情況下,如何向管理要效益,如何向?qū)I(yè)要效益,是整個行業(yè)需要思考的問題,對整個行業(yè)未來的發(fā)展非常重要。

“雖然產(chǎn)品的屬性是管理,但我并沒有說不要服務(wù)。”陳之平認為,服務(wù)是無限的、永恒的,但服務(wù)一定建立在好產(chǎn)品的基礎(chǔ)上。如果光有一個好的產(chǎn)品沒有服務(wù)是沒有用的。如果一味地談服務(wù),對物業(yè)管理就偏離了?!斑@個偏離倒霉的是誰,是業(yè)主?!彼f,如果管理不到位,小區(qū)的的監(jiān)控設(shè)備、防盜設(shè)備全部癱瘓了,這個時候最吃虧的還是業(yè)主。

事實上,有些城市這個矛盾已經(jīng)凸顯出來了,電梯壞掉以后,開發(fā)商也開發(fā)完了,維修基金也不到位,最后只能由政府出面協(xié)調(diào)解決問題。


高檔社區(qū)的物業(yè)管理怎么做?

張鳳珠會長表示,石家莊乃至河北省來說,商品房進程較晚,“起步晚,但總體起點不低”。特別是“三年大變樣”以來,我省各地的城市化進程在提速,與此同時,物業(yè)管理的工作也亟待跟進。

“那你認為物業(yè)管理到底應(yīng)該是怎樣的呢?特別是像河北省這樣的二三線城市?”

“我做過一個課題,叫《你為誰而改變--從物業(yè)管理到資產(chǎn)管理》,就是講你這個問題?!泵鎸μ釂?,陳之平答道,物業(yè)管理到底應(yīng)該是怎樣的?我個人認為,它最終還是要走到資產(chǎn)管理這個層面上來。什么是資產(chǎn)管理?就是真正使不動產(chǎn)的價值保值、增值。

陳之平認為,傳統(tǒng)的物業(yè)管理無外乎四保--保安、保潔、保綠、保修,而物業(yè)管理最最重要的--保值、增值--卻是我們一直都沒有做好的?!拔艺J為一個好的物業(yè)公司一定要去實行資產(chǎn)管理?!彼e例說,也就是原來你交給我的是100個車位,但是到了5年、10年以后,100個車位是肯定不夠用的,不止是石家莊,全國、全世界都是這樣的,但是一個優(yōu)秀的物業(yè)公司怎么去改造由100個增加到200個。這個就叫物業(yè)管理。如果原來是怎么樣,十年后還是怎么樣,那么物業(yè)沒有價值。

“一個品牌企業(yè),是特別重視售后服務(wù)的。售后服務(wù)是優(yōu)良產(chǎn)品的品質(zhì)延伸。物業(yè)管理公司接手,把精品樓盤管好,實質(zhì)上也是在打造企業(yè)的品牌。”李楊認為,對于高檔社區(qū),開發(fā)商只有通過豐富客戶服務(wù)的內(nèi)涵,擴大服務(wù)的外延,才能再一次贏得屬于自己的市場空間。

目前對于石家莊來講,物業(yè)管理應(yīng)從哪方面著手?“我們現(xiàn)在要做的就是首先把現(xiàn)有的做好,讓行業(yè)人員重新定義物業(yè)管理?!标愔秸f,過去的物業(yè)管理主要做服務(wù),現(xiàn)在要學(xué)會怎樣滿足顧客潛在的需求,去發(fā)掘他們潛在需求。記住,只要認真服務(wù)顧客,顧客就會給你回報。

被業(yè)內(nèi)評為“中國物業(yè)管理第一人”的陳之平,1990年7月入職萬科;創(chuàng)建萬科物業(yè)公司,并擔(dān)任萬科物業(yè)公司總經(jīng)理、董事長、萬科集團物業(yè)管理總監(jiān)、副總經(jīng)理等職;曾參與起草第一部物業(yè)管理地方性法規(guī)---《深圳經(jīng)濟特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》;2000年9月中國物業(yè)管理協(xié)會成立,當(dāng)選為中國物業(yè)管理協(xié)會副會長、第一屆常務(wù)理事;2001年初,遠赴瑞士、澳大利亞學(xué)習(xí)酒店管理、企業(yè)管理等專業(yè)課程;2003年回國,同年7月辭去萬科集團所有職務(wù);2004年9月創(chuàng)辦之平管理公司,任執(zhí)行董事,首席講師。

在過去的15年間,陳之平先生親手將“萬科物業(yè)”從組建時的4人一個項目發(fā)展到項目遍及全國各地的物業(yè)管理航母,更使之成為家喻戶曉的知名品牌。現(xiàn)今陳先生的部屬、學(xué)生已成為中國物業(yè)管理的中堅力量,更是各大房地產(chǎn)公司、物業(yè)管理公司爭相邀盟的對象。




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